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Wohnung verkaufen – welche Steuern fallen in Österreich an?

Der Kauf oder Verkauf einer Immobilie kann teuer sein. In den meisten Fällen sind die Kosten für den Kauf und Verkauf von Immobilien in Österreich steuerlich absetzbar. Es gibt jedoch einige Steuern, über die Sie sich im Klaren sein müssen, bevor Sie ein Angebot für ein Haus abgeben.

Der Verkauf einer Wohnung in Österreich ist nicht so einfach, wie es vielleicht scheint. Es gibt viele Vorschriften zu beachten und Steuern zu zahlen. Wenn Sie herausfinden, welche Kosten auf Sie zukommen, können Sie Ihr finanzielles Risiko beim Verkauf Ihrer Immobilie verringern und sicherstellen, dass Sie nach dem Verkauf genug Geld in der Tasche haben.

Lesen Sie weiter, um mehr über die verschiedenen Arten von Steuern zu erfahren, die beim Verkauf Ihres Hauses in Österreich anfallen.

Wohnung verkaufen: Ermittlung des Veräußerungsgewinns

Der erste Schritt bei der Festsetzung der Steuern auf den Verkauf einer Immobilie besteht darin, den Anteil des Veräußerungsgewinns zu bestimmen.

Im Allgemeinen wird von einem Veräußerungsgewinn gesprochen, wenn Sie Ihre Immobilie für mehr verkaufen, als Sie dafür bezahlt haben, oder wenn Sie sie für weniger verkaufen, als Sie sie gekauft haben.

Wenn Sie eine Immobilie gekauft und dann verkauft haben, wird der Veräußerungsgewinn berechnet, indem der Kaufpreis vom Verkaufspreis abgezogen wird. Dies ist eine wichtige Berechnung, denn je nachdem, wie viel Steuern Sie schulden und wie lange Sie Ihre Investition halten, gibt es Möglichkeiten, die Ihre Steuerlast senken können.

Wenn Sie beispielsweise Ihre Immobilie für 500.000 Dollar verkaufen können und nur 2 % Pauschalsteuer auf den Kapitalgewinn zahlen müssen, beträgt Ihr Gesamteinkommen nach Steuern etwa 1 Million Dollar. Wenn Sie nach der Berechnung all dieser Kosten und Gebühren nicht genug Geld in der Tasche haben, sollten Sie erwägen, nur einen Teil Ihres Hauses zu verkaufen.

Bemessungsgrundlage

Wenn Sie eine Immobilie verkaufen, schätzt die österreichische Steuerbehörde, zu welchem Preis Sie Ihre Immobilie verkauft haben. Dies ist die Bemessungsgrundlage.

Die Bemessungsgrundlage wird wie folgt berechnet: Bemessungsgrundlage = Verkaufspreis Steuer auf die Bemessungsgrundlage (inkl. MwSt.) Dies geht aus der folgenden Abbildung 1 hervor.

Abbildung 1 Wenn Sie eine Wohnung in Österreich verkaufen, hängt die Bemessungsgrundlage auch davon ab, wo sich Ihre Wohnung befindet und wie lange sie bereits auf dem Markt ist. Die Bemessungsgrundlage wird wie folgt berechnet: Bemessungsgrundlage = Verkaufspreis x Bemessungszeit Steuer auf die Bemessungsgrundlage (inkl. MwSt.) x Bemessungszeit Bemessungszeit = Anzahl der Tage, an denen die Wohnung bei einem Makler gelistet ist, plus einen Tag mehr als diese Anzahl von Tagen.

Wenn eine Wohnung beispielsweise seit 30 Tagen bei einem Makler gelistet ist, beträgt die Beurteilungszeit 31 Tage).

Die Höhe des Steuersatzes

Der Steuersatz wird durch den Verkaufspreis Ihrer Immobilie bestimmt.

Der Verkaufspreis ergibt sich aus dem Kaufpreis zuzüglich etwaiger Verbesserungen, die Sie an der Immobilie vorgenommen haben. Außerdem gibt es in Österreich unterschiedliche Steuersätze für Wohnungen und Häuser. Wenn Sie ein bewohntes Haus verkaufen, müssen Sie VwSt (Wohnwertsteuer) zahlen.

Selbstzahlung der Grunderwerbsteuer durch den Parteienvertreter

Wenn Sie Ihr Haus verkaufen, müssen Sie die Grunderwerbsteuer selbst bezahlen. In diesem Fall erhalten Sie im Anschluss an das Verfahren einen Steuerbescheid von der Gemeinde. Sobald die Selbstzahlung abgeschlossen ist, sollten Sie keine weiteren Steuern für Ihren Verkauf zahlen.

Sondervorauszahlung

und Grundsteuer Bevor Sie Ihre Immobilie in Österreich verkaufen können, müssen Sie eine Sondervorauszahlung und eine Grundsteuer entrichten.

Die Sondervorauszahlung deckt die Differenz zwischen dem Betrag, den Sie für die Immobilie bezahlt haben, und dem Betrag, den Sie insgesamt für die Immobilie erhalten haben, abzüglich aller Kosten für den Verkauf des Hauses. Je nachdem, wie lange Sie in der Wohnung gewohnt haben, kann sie zwischen 0,5 Prozent und 1 Prozent des Verkaufspreises liegen.

Die Grundsteuer wird auf der Grundlage eines Prozentsatzes des Marktwerts berechnet, wobei für Eigentümer, die mindestens 10 Jahre oder länger in ihrer Wohnung leben, eine Befreiung von bis zu 35 % gilt. Doch selbst wenn Ihre Wohnung von dieser Steuer befreit ist, bedeutet das nicht, dass keine anderen Steuern fällig werden; dies sind nur einige der häufigsten.

Befreiung vom Hauptwohnsitz

Sobald Sie ein Haus fünf Jahre lang besessen haben, wird es zu Ihrem Hauptwohnsitz.

Wenn Sie Ihren Hauptwohnsitz in Österreich verkaufen, können Sie unter Umständen bis zu 40 Prozent des Wertzuwachses absetzen. Dies ist nicht möglich, wenn Sie die Immobilie während dieses Zeitraums nicht bewohnt haben oder wenn andere Umstände vorliegen, die sie weniger zu Ihrem Hauptwohnsitz machen.

Herstellerbefreiung

Die Steuerbefreiung für Hersteller ist eine Steuerbefreiung in Österreich. Sie ermöglicht es Herstellern, alle Kosten für verkaufte Waren von ihrem steuerpflichtigen Einkommen abzuziehen. Das bedeutet, dass Sie keine Mehrwertsteuer zahlen müssen, was für den Verkäufer eine hohe Steuer sein kann.

Steuerbefreiung für Enteignungen

Es stimmt, dass Sie Ihre Ausgaben für den Verkauf einer Immobilie von der Steuer absetzen können. Allerdings können Sie dies nur innerhalb des ersten Jahres nach dem Erwerb der Immobilie tun und müssen nach dem Verkauf mindestens 1.000 € an Steuern zahlen.

Für diese Steuerbefreiung gibt es auch gewisse Einschränkungen in Bezug auf die Enteignung von Immobilien. Wenn Sie Ihre Immobilie kurz nach der Enteignung verkaufen, müssen Sie den gesamten Erlös aus dem Verkauf versteuern.

Möglicherweise können Sie diese Ausgaben auch nicht von der Steuer absetzen, wenn diese Mittel zur Entschädigung für Schäden verwendet werden, die Sie oder eine andere an der Enteignung beteiligte Person erlitten haben.

Steuerbefreiung für den Tausch von Grundstücken

Diese Steuerbefreiung gilt für den Tausch eines Hauptwohnsitzes. Sie können bis zu 4.000 Euro an Steuern für den Verkauf Ihrer Immobilie abziehen. Die Steuerbefreiung kann nicht in Anspruch genommen werden, wenn Sie Ihre Immobilie verkaufen, um Ihre Finanzen zu sichern, da sie nicht als Investition betrachtet wird.

Die Steuerbefreiung gilt, wenn Sie Ihre Immobilie für mindestens 3.000 Euro weniger verkaufen, als Sie für sie bezahlt haben. Wenn Sie die Immobilie mit Verlust verkaufen, bleibt der Steuerabzug bestehen, allerdings nur bis zu einer Höhe von 2.000 Euro.

Steuerbefreiung für Erbschaft und Schenkung

Wenn Sie geerbt oder von jemandem ein "Geschenk" erhalten haben, können Sie eine sofortige Steuerbefreiung beantragen. Das Gleiche gilt für Ihren Partner, wenn er in den Jahren, in denen Sie zusammenleben, verstirbt. Dies ist besonders hilfreich, wenn Sie Kinder haben, da deren Erbe und Schenkung ebenfalls steuerfrei ist.

Diese Befreiung gilt nur für ein Jahr nach dem Tod der betreffenden Person oder des Ehepartners. Schenkungssteuer: Wird jemandem von seinen Eltern ein Geschenk gemacht, bevor er 22 Jahre alt wird, wird auch dieses Geschenk nicht besteuert.

Andere Steuerbefreiungen

Wenn Sie eine Wohnung in Österreich kaufen, gibt es zahlreiche Grundsteuerbefreiungen, die Sie vor der Zahlung von Steuern für den Kauf schützen. Dazu gehören Steuerbefreiungen für Erstkäufer und eine Ermäßigung der Grundsteuer für Personen, die schon eine gewisse Zeit in Österreich leben.

Es gibt auch eine Steuerbefreiung für Personen, die ihre Wohnung ganztägig bewohnen, da sie nicht mehr als innerhalb der Landesgrenzen lebend gelten. Diese Steuerbefreiung wird in der Regel nur Personen gewährt, die aus ihrer Wohnung ausgezogen sind, um ein anderes Unternehmen zu gründen oder sich selbstständig zu machen.

Die österreichische Regierung bietet noch viele weitere Befreiungen und Ermäßigungen bei der Grundsteuer an; diese Änderungen müssen jedoch oft erst von der örtlichen Behörde genehmigt werden. Wenn Sie Ihr Haus zu einem späteren Zeitpunkt verkaufen, müssen Sie sich erneut an die Gemeinde wenden, um die von Ihrer Stadt oder Region gewährten Grundsteuervergünstigungen in Anspruch nehmen zu können.

Höhe und Berechnung der Grunderwerbsteuer

Die Grunderwerbsteuer (RÜStG) wird auf dem Kaufvertrag berechnet und basiert auf einem Prozentsatz des Immobilienwerts. Die Höhe der Steuer kann zwischen 0,1 Prozent und 6 Prozent liegen, der Durchschnitt liegt bei 2,7 Prozent. Das RÜStG wird auf der Grundlage der gesamten Anschaffungskosten der Immobilie und ihrer Lage berechnet. Wenn Sie Ihre Immobilie für weniger als 300.000 Euro verkaufen, fällt keine Steuer an.

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